Compagnie d'assurance: Assurance habitation en cas de sous-location

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À savoir : La loi Hamon introduit un nouveau droit de résiliation : vous, consommateur, êtes libre de résilier à tout moment votre assurance habitation, passé le délai de un an après la première souscription, sans pénalités ni frais.

Assurance du sous-location

 

Sous-location

 

Vous êtes locataire et vous souhaitez sous-louer votre appartement ? Voici quelques règles de la sous-location pour le faire en toute légalité.

 

1. Obtenir l’accord du propriétaire

 

Conformément à l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 (portant sur les rapports locatifs), le locataire doit obtenir l'autorisation écrite du propriétaire bailleur pour sous-louer son habitation. L’accord doit indiquer le prix du loyer que le sous-locataire payera. Ce prix ne doit pas excéder le montant de votre propre loyer.

 

Quel loyer pour une sous-location ?
- Pour un logement vide : le montant du loyer est fixé avec l’accord du bailleur et ne doit pas dépasser celui du loyer principal. Cet accord doit être écrit, n’hésitez pas à le demander à votre "locataire-bailleur".
- Pour un logement social : Le montant du loyer doit être proportionnel à la partie du logement sous-loué. Le bailleur social doit être informé par lettre avec AR (lettre recommandée avec accusé de réception) par le locataire en titre.
- Pour un logement meublé : le loyer est librement fixé par le locataire et le sous-locataire lorsque le bail principal (celui du locataire) a été signé avant le 24 mars 2014. S'il a été signé après, le loyer de la sous-location ne peut excéder celui payé par le locataire.
Ces obligations du locataire sont impératives. Elles visent à réduire les risques de litiges et les loyers excessifs en sous-location. En effet, le locataire ne peut pas demander un prix supérieur à celui qu'il paie lui-même par mètre carré.

 

À noter :

- le propriétaire bailleur reste en droit d'interdire la sous-location ou d'en faire une clause de résiliation de bail, à condition que cela soit clairement indiqué dans le contrat du locataire.

- En tant que locataire, vous disposez du droit de héberger à titre gratuit qui vous le souhaitez, sauf clause contraire dans votre contrat. Aucune interdiction ne peut en revanche s’appliquer à vos proches (famille, concubin, conjoint, etc.).

 

2. Rédiger un contrat de sous-location :

 

Il faut bien différencier le fait d’héberger à titre gratuit un ami ou un membre de votre famille et la sous-location qui, elle, consiste dans le versement d’un loyer. En ce sens, vous avez l’obligation d’établir un contrat avec votre sous-locataire.

 

Le contrat permet notamment de préciser la durée de la sous-location, le montant du loyer ainsi que sa date de paiement, ou encore la répartition des charges. En l’absence de contrat, la sous-location est illégale et votre propriétaire aura le droit de résilier votre bail.

 

Le sous-locataire est parti sans payer ses derniers loyers, existe-t-il un recours ?
En cas de non paiement du loyer par le locataire, le bailleur peut engager des poursuites à l’encontre du sous-locataire dans la limite du montant du sous-loyer (article 1753 du code civil). Ce recours n’est bien sur envisageable que si la sous-location a été acceptée par écrit par le bailleur. Le locataire reste toutefois responsable vis-à-vis du bailleur des manquements de son sous-locataire.
En outre, en cas cette fois-ci de défaillance de paiement du locataire, le bailleur dispose également d’une action contre le sous-locataire.
Dans le contrat de sous-location, il importe de donner un délai de préavis, afin de couvrir les résiliations anticipées du locataire et du sous-locataire. De plus, il est également indispensable de préciser les conditions de résiliation par le locataire bailleur (non-paiement du loyer, par exemple). Enfin, il faut établir scrupuleusement l'état des lieux à l'entrée et à la sortie du sous-locataire, car ensuite le locataire devient responsable des objets manquants ou endommagés.

 

En tant que sous-locataire, vous pouvez accéder à une aide au logement de la Caisse d'Allocations Familiales (CAF). Le bailleur devra indiquer sur l’attestation de loyer le montant du loyer de la sous-location.

 

Attention : Si le locataire principal ne paie pas le loyer, le propriétaire peut légalement demander au sous-locataire le montant du loyer de la sous-location (art. 1753 du Code civil). 

 

3. Souscrire une garantie "recours du sous-locataire" :

 

Comme dans une sous-location, le locataire prend la position du bailleur, il est garant, vis-à-vis du sous-locataire, du préjudice que celui-ci pourrait subir du fait d’un défaut d’entretien de l’immeuble ou d’un vice de construction (article 1721 du Code Civil). Le locataire principal doit donc souscrire une garantie "recours du sous-locataire" auprès de l'assureur de son habitation.

 

Sous-location : préavis et renouvellement du bail
Pour un sous-locataire, la question du préavis est plutôt souple puisqu’il se négocie librement entre les deux parties mais il est préférable de toujours le mentionner par écrit.
Les sous-locataires n’ont aucun recours si le bail n’est pas reconduit par le locataire en titre. Sauf si vous avez établi une convention de sous-location avec les conditions de renouvellement : vous pouvez porter le litige devant les tribunaux.
C'est sous cette forme que pendant toute la durée de la sous-location, le locataire doit prolonger son assurance habitation. Cela lui permettra de rester couvert en cas de bris de glace ou de vol, des risques rarement pris en charge par les assurances de sous-location. L'assurance "recours du sous-locataire" couvre également les cas où le sous-locataire intenterait une action contre le locataire.

 

Le sous-locataire doit donc, indépendamment des assurances de choses garantissant ses biens mobiliers personnels et les assurances conjointement de choses et de responsabilité, souscrire une garantie personnelle des risques locatifs et recours des voisins. D’autant plus que le propriétaire peut se retourner contre le sous-locataire en cas de défaillance de paiement du locataire.

 

Assurance multirisques habitation :

 

La multirisques habitation comprend la garantie risques locatifs et la complète.

Les formules de ce type de contrat sont nombreuses et dépendent des besoins de l'assuré.

Ainsi, certaines garanties peuvent, dans certains contrats, n'être proposées qu'en option.

 

En cas de cessation de bail ou d’expulsion : aucun droit pour le sous-locataire
En tant que sous-locataire, vous êtes de fait dans une situation précaire. Vos garanties de maintien dans les lieux n’existent pas. En cas de cessation du bail entre locataire principal et propriétaire, le contrat de sous-location cesse automatiquement. Si le locataire est expulsé, le propriétaire du logement n’a aucune obligation de vous maintenir dans les lieux.
Si le bailleur met en vente son bien, vous n’avez aucune priorité pour l’achat, contrairement au locataire en titre (art. 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015).
> Objets garantis

 

L'assurance multirisques habitation garantie notamment :

  • vos meubles, vêtements et appareils électroménagers,
  • vos objets de valeur,
  • les embellissements effectués dans votre logement (peinture, papiers peints, aménagement de la cuisine ou de la salle d'eau...).

> Garantie de base d'une multirisque habitation

 

Avec cette assurance, vous garantissez vos biens contre :

  • l'incendie,
  • l'explosion,
  • les dégâts des eaux,
  • les catastrophes naturelles (inondation, tremblement de terre, tempêtes...),
  • les catastrophes technologiques,
  • les attentats, émeutes et actes de terrorisme.

> Garanties optionnelles

 

Echange de logement
Cette pratique est une formule de voyage et de vacances qui permet à 2 familles d'échanger pour un temps leur maison ou leur appartement.
Vérifiez que ce cas de figure est prévu dans votre contrat d'assurance (c'est le cas de la majorité des contrats multirisques habitation). Il faut souvent simplement communiquer à votre assurance l'identité des occupants et la période de l'échange.
Pour être couvert, il faut posséder une garantie responsabilité civile villégiature, incluse dans la plupart des contrats d'assurance multirisques habitation, et ceci pour les 2 parties qui échangent leur logement.
Cette garantie couvrira les risques d'incendie, d'explosion ou de dégâts des eaux.
Des garanties peuvent être présentes dans les contrats ou sont parfois proposées en option.

Parmi les options proposées, vous pourrez garantir :

  • contre le vol,
  • pour les dommages de vos appareils électriques,
  • votre protection juridique (par exemple, prise en charge des frais de justice pour un conflit de voisinage ou un litige avec un plombier),
  • votre responsabilité civile scolaire,
  • votre responsabilité civile,
  • l'assistance à domicile (en cas de dommage corporel, l'assureur vous propose des services d'aide comme une aide ménagère ou une garde d'enfant).

Assurance recours des voisins et des tiers

 

Il convient donc de vérifier dans votre contrat si vous êtes couvert par ces garanties.

La garantie recours des voisins et des tiers est presque toujours proposée en même temps que la garantie risques locatifs et la complète.

Grâce à cette garantie, si un dégât des eaux, une explosion, un incendie se produit chez vous et endommage les biens de vos voisins, votre assureur les remboursera, dans les limites prévues au contrat.

En revanche, vos biens ne seront pas garantis par cette assurance.

 

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